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楼宇经济下一站

时间:2020-05-19 19:52 来源: 作者:信息发布中心


    “琶洲已经亮起来了!”夜幕降临,灯火辉煌的珠江新城对岸,不再是广州塔一枝独秀。经过多年建设,位于广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区的楼宇群正陆续建成,与广州塔一起点亮了珠江南岸,与珠江新城隔江对望,交相辉映。

    复工复产的号角下,各行各业迎来复苏,更有部分行业在疫情期间转危为机,实现了产业的提质增效。今年一季度,广州第三产业中的信息传输、软件和信息技术服务业、金融业依旧韧性十足,增加值同比分别增长12.5%和8.4%。

    楼宇崛起之处,往往隐藏着解读一座城市经济发展的“钥匙”。珠江新城正是广州金融业的地标所在,而琶洲近来也以新一代信息技术服务业“黑马”的姿态走进大众视野。

    “琶洲将推动广州楼宇经济格局进一步优化。”在广州市楼宇经济促进会秘书长包紫洋看来,广州楼宇经济发轫于越秀,后来在天河的珠江新城、体育中心一带走向成熟。随着核心区域趋于饱和,在新兴区域中,琶洲无论在产业潜力还是新增空间上都一马当先。

    优质资源加速释放 琶洲新增高端楼宇资源将超全市50%

    “琶洲将是我们未来甲级写字楼市场重点布局的区域。”仲量联行华南区商业地产部总监马炜图说,在十多年前代理广州保利国际广场后,仲量联行的发展焦点再次回到琶洲,近来该公司在琶洲接连获得复星国际中心、保利天幕广场等多个重量级项目的办公楼代理。

    业务加快布局是看好琶洲未来楼宇经济发展的巨大空间。马炜图表示,近几年琶洲租赁需求活跃,2017—2019年间琶洲平均净吸纳量占广州市比例已攀升至近五成,2020年底琶洲办公楼存量将超100万平方米。

    戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰分析称,越秀商圈、体育中心区域和珠江新城属核心商圈,而琶洲、国际金融城属新兴商圈。截至今年一季度,琶洲商圈甲级写字楼存量约为79.7万平方米,在全市占比约16%。预计到2024年,琶洲甲级写字楼存量将增长至277.5万平方米,占比达33.7%。

    楼宇资源供应量与广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区的顺利建设息息相关。

    海珠区首席服务官冯莹莹介绍说,琶洲已引入阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会等一批人工智能与数字经济领军企业在这里建设区域以上总部,经过多年建设,一批在建、新建成楼宇将陆续开始招商。由此可见,未来3-5年,琶洲将释放大批优质楼宇资源。海珠正处于人工智能与数字经济的红利期,琶洲的楼宇经济将迎来黄金发展期。

    戴德梁行研究部的市场调研数据显示,未来五年,广州甲级写字楼新增供应中,近六成集中在琶洲商圈。唯品会总部大厦、赫基国际大厦、复星国际中心、铭丰广场、华邦国际中心、腾讯广州总部大厦、阿里大厦等琶洲甲级写字楼将陆续入市。

    包紫洋也表示,未来五年广州预计将新增超过260万平方米高端写字楼,而琶洲的供应量将超过50%。新增供应量的高占比下,琶洲楼宇经济的发展方向,也代表着广州楼宇经济的发展趋势。“过去10年广州楼宇经济看珠江新城,未来10年广州楼宇经济看琶洲。”包紫洋说。

    竞与合中快速发展 新产业铸就时代新特色

    楼宇经济的发展需要空间,也需要产业载入。

    今年1—2月,广州线上服务业迎来发展新机遇,其中,互联网和相关服务业表现出较强抗风险能力和发展能力,营业收入逆势增长17.4%。海珠区新一代信息技术产业更为突出,其1—2月实现营业收入47.96亿元,同比增长43.2%,这与琶洲产业发展的强力带动息息相关。

    经济发展势头也折射在租赁市场。“尽管受疫情影响,琶洲甲级写字楼市场净有效租金逆势上扬,同比增长了2.3%,达148元/平方米/月。”马炜图表示,放眼广州,2020年第一季度广州甲级办公楼租金环比下降2.1%,但仍有相当部分甲级办公楼业主维持租金平稳。在琶洲,因为科技企业集聚,抗风险能力突显,来自电商等行业的租赁需求保持稳定。

    “部分传统行业企业从甲级办公楼中退租,但由新经济行业带来的稳定办公楼市场的积极因素也不应被忽视。”马炜图说。

    梁杰表示,楼宇经济一般集中表现在城市的中心城区,广州的楼宇经济发展也是如此,从越秀商圈,到体育中心和珠江新城商圈,其大趋势与城市中心的东移与多CBD发展大致吻合,随着时代发展也呈现出不同特色。越秀商圈的楼宇经济以国企业主占主导,而体育中心和珠江新城商圈则随着房地产的建设逐渐形成了金融和高端服务业为主的楼宇经济形态,未来琶洲商圈的楼宇经济将体现出以互联网、信息科技为导向的新经济产业特色。

    “就目前市场披露的信息来看,腾讯、阿里等龙头企业在琶洲的写字楼以自用为主。”梁杰表示,从最初的电商总部,到互联网创新集聚区,再到广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区,琶洲的定位也随着广州的经济发展而优化,目前琶洲楼宇经济的一大特色是以科技与TMT企业为主。

    当下,复星在琶洲的项目正在招商,复星南方总部执行总经理罗少麟表示,目前复星南方总部项目以自用为主,另将聚焦招商引进金融和大健康产业,为琶洲科技企业提供更精准的专业服务。

    “珠江新城目前依旧是企业租赁选址的首选,随着琶洲的高速发展,部分企业将更乐意考虑琶洲。”梁杰说,“前者楼宇经济经过多年发展,已独具规模,金融与高端服务业发达;后者新经济特色日益凸显、发展潜力巨大,且两者只有一江之隔,如今珠江新城趋于饱和,资源溢出后,琶洲是近水楼台先得月。”

    “短期内会存在竞争,长期看是共赢的关系。”在马炜图看来,琶洲从规划初期就与珠江新城定位不同,如今错位日趋明显。未来几年随着琶洲新建成楼宇投入市场,是写字楼供应迅速增加的几年,两地不可避免地会有竞争,但长期来看,扎根珠江新城多年的企业乐于看到琶洲兴起的新市场,或将把科技研发、互联网方面的新部门新设在琶洲,而琶洲也可借力珠江新城更快地成长。

    “两者的关系更应该聚焦做大蛋糕,而不是分切蛋糕,两者的良性互动将为广州楼宇经济的发展带来更大的可能。”马炜图说。

    服务方式不断升级 从拼地段租金到拼楼宇生态

    “楼宇经济体现出新经济的特点,也需要我们创新服务方式。”冯莹莹表示,地段、交通、租金作为楼宇之间比拼的传统“三件宝”的吸引力日益下降,而楼宇业态、产业生态、服务体系成为了影响更大的关键因素。

    疫情期间,线上招商成为新趋势。“在手机上打开我们的企业服务新平台‘CSO首席服务钉钉’,可以快速找到海珠全区楼宇的载体空间、医疗教育、住房安居、政务窗口等资源。”海珠区首席服务官宋学章说,在钉钉和高德的技术支持下,在新平台上翻看海珠区地图时,附近楼宇的租金、可享受政策等关键信息将同步显示,如遇到问题还可即时提出诉求,将会有专人解决。

    发展楼宇经济,有空间有产业,还要有服务。为对琶洲的楼宇经济提供定制服务,海珠早已行动起来。继2018年起推出“上楼送服务”行动、组建“楼宇服务官队伍”后,2019年该区专门成立了区楼宇办,并组建了楼宇发展联盟,还启动了“一楼一策”行动,从开展联合招商、优化属地服务、强化品质提升等多个方面提升服务。

    “楼宇经济是城市发展的重要风向标。”包紫洋表示,广州着力建设国际大都市,商务楼宇也必将走向高端化、规范化、品质化发展。目前,广州已经发布了地方标准《商务楼宇等级评定规范》,将商务楼宇划分为“超甲级”和“甲级”两个等级,从楼宇设施、楼宇运营、楼宇招商、社会经济贡献四个维度考量各楼宇在业界的品牌号召力和影响力,通过标准化输出与评定工作,进一步激发楼宇经济的活力和营商环境的优化。

    对企业来说,是否有“好邻居”也成为重要的吸引点。“琶洲楼宇经济的优势在于以龙头企业为主导,产业更容易集聚。”罗少麟表示,在人工智能和数字经济的主题下,龙头企业将加速琶洲的成熟,上下游关联的产业集聚,彼此的智慧碰撞下,新科技、新创意更容易在这里诞生。

    梁杰表示,戴德梁行在为唯品会总部大厦提供招商服务时也发现,不少上下游企业看中唯品会的影响力选择入驻,未来有望在一栋楼宇中形成完整的产业链或创新生态,一栋楼相当于一个创意园区,通过合理的招商,产业和社区文化的结合将得到进一步提升。

    马炜图则建议,琶洲在发展好楼宇经济的情况下,也要积极通过城市更新的手段加速周边创意园区的开发,为不适合在写字楼发展的创新企业寻找空间,进一步加快产业集聚,并同步加快道路设施等基础设施建设,抓住琶洲楼宇经济快速发展的机遇期。

    南方日报记者 傅鹏

    样本

    文旅业“重启”为消费复苏释放新活力

    科普长廊、科技馆、大熊猫室内展馆、盘龙苑、飞禽大观……广州市小学开学前的最后一个周末,广州动物园部分室内场馆有序恢复开放。

    疫情防控进入常态化阶段,文娱休闲活动的“回归”则为广州文旅行业持续释放回暖信号。如今,广州将在落实防控措施前提下,重新开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所。公园、旅游景点、运动场所和图书馆、博物馆、美术馆等室内场馆则采取预约、限流等方式开放;如影剧院、游艺厅等娱乐休闲场所,各类必要的会议、会展活动等均在“重启”之列。

    “广州人游广州”带旺乡村游

    一场疫情,文旅产业受到不同程度的重创。“五一”小长假,广州的文旅产业在明显复苏。假期前夕启动的“广州人游广州”快乐乡村游活动无疑给广州文化旅游市场复苏注入了一股新动力。

    假期里,广州各旅游景区均实施分时段预约,日接待量不超过最大承载量的30%。如何在疫情防控到位的前提下,让乡村旅游旺起来?显然,平安有序是促进文旅消费复苏的根本条件。

    为迎接“五一”假期做的前期准备体现了广州多年积累的文旅产品供给基础,8条特色乡村旅游线路颇受欢迎。乡村游渐旺,假期出游的市民在一处处广府古村落重新感受诗文描绘的粤韵之地,“红棉古树青云桥,小巷深处人家绕。书室栉比入塘影,渔樵耕读一梦遥。”古风悠悠,融入赏花、文创、研学等元素的乡村游正被赋予更丰富的内涵。

    数据显示,“五一”假期广州接待游客量为527.58万人次,旅游业总收入33.3亿元。其中,广州A级旅游景区接待游客118.1万人次。同时,乡村游游客249.14万人次,占游客总接待量的47.22%。

    乡村游、周边游的重启有力带动了民宿业回暖,一批精品乡村民宿重新进入游客视野。由拥有200年历史的客家围屋改建而成的增城“吾乡石屋”、坐拥羊石水库环湖绿道的“花都云山舍”、融合满洲窗和广绣等非遗元素的从化玉溪古荔园等民宿假期入住率都有明显回升。

    多举措促文旅消费回暖

    围绕文旅产业中发展潜力大、带动作用强、受益面广的新业态,广州的乡村旅游及其延伸的文旅产品供给,形成当下广州文旅行业市场复苏一道独特的风景。

    以乡村游为例,2019年广州共接待乡村旅游1.23亿人次,占广州旅游接待人数的47%,其产品供给质量和市场潜力可见一斑。

    在广州市文广旅局前期开展的“暖心、暖企、暖场、暖市”行动中,百个体验点、百个网红打卡点、百条旅游线路为文旅消费回归预热,与之配套推出的广州十大赏花点、十大红色旅游线路、十大环湖旅游线路、十大乡村民宿、十大美食街区等特色旅游攻略进一步丰富了文旅产品供给。

    与此同时,针对文旅消费的各项优惠活动也随之而来。部分景区折扣从8折到4折不等,推出如生态采摘、体验农业模式的乡村体验活动。花都区向假期出游的市民游客发放食、住、购、游、娱五类电子优惠券。

    “五一”期间,广州接待游客人数最多的景区数白云山风景区,“五一”当天正式开放的云道及“一门一景”在前4日累计游客超42万人次。珠江夜游复航后人气渐旺,大批来自广州周边城市的旅客登上游船“叹夜景”,一张张城市文旅名片在防疫常态化阶段迎来发展新契机。

    云端剧场带热线上文旅节目

    疫情改变了人们的生活习惯,与之对应的公共文化服务供给模式也从传统的线下场景转到了“云端”。据统计,假日期间广州市属及区博物馆累计吸引逾460万人次参与“云游博物馆”等线上直播活动。

    广州市民“文化云游”热持续不减,线上文旅活动也带动了文创产品消费。如番禺“云游沙湾古镇”活动就有近20万观众在线收看,引入的直播带货环节2小时内销售近400件沙湾特色产品。

    直播热潮更被带到了广州大剧院十周年院庆。5月9日,“艺术照亮生活,感知拾光力量——全球艺术家×中演院线·广州大剧院10小时‘云聚荟’”网络直播活动,长达10小时不间断、马拉松式的网络直播中,全球近30个国家和地区、近150位艺术家逐一亮相。

    十年间共迎来艺术家3.2万多人;共举办4038场演出、1900多场艺术活动,累计吸引了500万市民走进剧院。广州大剧院十年舞台的“高光时刻”还不止是一串亮眼的数字,作为广州文化艺术界在疫情防控关键时期举行的一次盛况空前的活动,此次“云直播”更是城市文化地标广州大剧院十年磨一剑、努力打造世界级知名大剧院的生动注脚。可视为广州大剧院朝着建立“云端剧场”,打造“智慧剧院”,搭建全新文化传播方式迈出的重要一步。

    十年来,广州大剧院承办广州艺术节、中国国际青年艺术周、粤港澳大湾区文化艺术节、演交会等多项大型国际文化交流活动及多场重要外事活动。如广州市文广旅局相关负责人所言,广州大剧院现已成为广州演艺文化“新高地”、广州对外人文交流的城市“会客厅”。如今,广州大剧院又用新的方式向全世界讲述着广州这座千年古城“老城市焕发新活力”的故事。

    南方日报记者 刘丹颖

    数读

    琶洲地区办公楼租赁总体情况及趋势

    ◎2016年琶洲发展加速,2020年末办公楼存量将超100万平方米。

    ◎2017—2019年间,琶洲租赁需求活跃,平均净吸纳量全市占比已攀升至近5成;今年一季度虽受疫情影响,但琶洲,来自电商等行业的租赁需求保持稳定。

    ◎2017年以来,大量科技企业踊跃进驻琶洲,片区空置去化迅速。

    ◎2019年琶洲租金逆势上涨,是广州市唯一一个录得办公楼租金上涨的商务区;而今年一季度,在全市租金加速下跌的大环境下,琶洲仍能维持租金基本平稳。

    ◎琶洲将于未来两年内迎来近百万新增供应,供应高峰下,琶洲空置率将持续上升,2021年末预计升至25%以上;租金相应下滑,今明两年的同比跌幅预计皆在3%-4%。

    数据来源:仲量联行



作者:佚名  编辑:wxj
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